Rédigé par l’équipe de Construction AIM, entrepreneur général titulaire d’une licence de la RBQ
Deux soumissions pour les mêmes travaux peuvent sembler très différentes, simplement parce qu’elles ne couvrent pas la même chose. Savoir lire une soumission d’entrepreneur général, c’est repérer ce qui est inclus, ce qui est exclu, comment les extras seront traités et comment les paiements s’échelonnent. Voici les sections à examiner avant de signer.
Avant tout : vérifier qui vous soumet une offre
La soumission doit identifier clairement l’entreprise : nom légal, numéro d’entreprise du Québec (NEQ) et numéro de licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). La RBQ exige d’ailleurs que les entrepreneurs affichent leur numéro de licence sur leurs supports d’identification et de promotion.
Le Registre des détenteurs de licence, sur le site de la RBQ, permet de confirmer que la licence est valide. Il indique aussi les catégories et sous-catégories détenues, l’organisme qui fournit le cautionnement (une garantie financière obligatoire destinée à indemniser un client lésé), les réclamations, le cas échéant, et les restrictions pour les contrats publics. Vérifiez que les sous-catégories correspondent aux travaux prévus.
La portée des travaux : ce qui est inclus
Une bonne soumission décrit les travaux avec précision, pas seulement par un titre. Pour une imperméabilisation de fondation, par exemple : excavation du périmètre, type de drain français, épaisseur de pierre, membrane drainante, bassin de captation, remblai. La RBQ recommande un contrat avec une description précise et détaillée des travaux et un échéancier.
Surveillez trois éléments :
- Les quantitésSont-elles fermes ou estimatives, à confirmer par un relevé de chantier ?.
- Les documents de référenceLa soumission s’appuie-t-elle sur des plans, un devis ou le rapport d’un ingénieur ? Lesquels, et à quelle date ?.
- Les matériauxType, marque ou « équivalent », épaisseur, norme applicable.
Les exclusions techniques et administratives
C’est souvent la section la plus révélatrice. Les exclusions techniques visent ce qui ne fait pas partie des travaux ou ne peut être évalué à la visite, par exemple :
- l’aménagement paysager et la remise en état complète du terrain ;
- les travaux intérieurs non décrits ;
- les conditions cachées : sol contaminé, gelé ou saturé d’eau, roc, nappe phréatique, anciennes fondations instables ;
- le renforcement structural, tant que les plans signés et scellés de l’ingénieur n’ont pas été reçus.
Les exclusions administratives touchent les frais et démarches hors chantier : permis municipaux, exigences municipales imprévues, frais de signalisation. Une soumission qui semble plus basse exclut parfois simplement plus de choses.
Les conditions : validité, accès et imprévus
- ValiditéL’offre indique une durée, par exemple 30 jours ou quelques mois. Selon le Code civil du Québec, une offre assortie d’un délai est irrévocable avant l’expiration de ce délai ; ensuite, elle peut être révisée.
- Accès et logistiqueAccès au chantier, stationnement, disposition des débris : qui s’en occupe ?.
- Conditions cachéesComment seront traités les problèmes découverts une fois les murs ouverts ou le sol excavé ?.
- Forfait ou estimationDans un contrat à forfait, le prix convenu ne change pas, même si les travaux coûtent plus ou moins que prévu, à moins d’une entente. Si le prix a fait l’objet d’une estimation, l’entrepreneur doit justifier toute augmentation, et le client ne la paie que si elle découle de travaux ou de dépenses qui n’étaient pas prévisibles.
Extras, avenants et directives de modification
Un extra est un travail qui ne figure pas dans la soumission acceptée : une fissure de plus à réparer, un élément découvert en cours d’exécution, un changement demandé par le client.
Dans les contrats types du Comité canadien des documents de construction (CCDC), on distingue deux outils :
- l’avenant de modification, une entente écrite qui fixe le prix et, au besoin, l’ajustement du délai d’une modification ;
- la directive de modification, émise par le professionnel lorsqu’il faut exécuter une modification avant d’avoir une entente sur le prix, qui est alors établi plus tard. Elle ne peut pas modifier le délai d’exécution sans entente.
Sur les chantiers, on parle aussi d’« ordre de changement ». Quel que soit le terme, la règle à exiger est la même : description du travail, prix ou méthode de calcul, effet sur l’échéancier, et signature avant l’exécution.
Paiements échelonnés et retenue de 10 %
Selon le Code civil du Québec, le client n’est pas tenu de payer le prix avant la réception de l’ouvrage ; les paiements échelonnés découlent donc du contrat, qui doit préciser leurs étapes.
La retenue est une portion de chaque paiement conservée jusqu’à la réception ou la fin des travaux. Dans les contrats privés, elle n’est pas imposée par la loi : elle vient du contrat, et 10 % est un taux courant. Pour les contrats publics visés par le règlement sur les paiements rapides, en vigueur depuis le 8 septembre 2025, un organisme public peut retenir jusqu’à 10 % à titre de garantie d’exécution.
- 10 %taux de retenue courant dans les contrats privés
- 30 joursaprès la fin des travaux, pour inscrire un avis d’hypothèque légale
Le Code civil permet aussi au client de retenir :
- une somme suffisante pour les vices ou malfaçons apparents notés à la réception, jusqu’aux corrections ;
- une somme suffisante pour les créances des sous-traitants et fournisseurs qui lui ont dénoncé leur contrat, jusqu’à ce que l’entrepreneur remette une quittance.
Pourquoi ? À cause de l’hypothèque légale de la construction. Elle existe, sans avoir à être publiée, au profit des entrepreneurs, sous-entrepreneurs, ouvriers, fournisseurs de matériaux, architectes et ingénieurs, et garantit la plus-value donnée à l’immeuble. Pour ceux qui n’ont pas contracté avec le propriétaire, elle ne couvre que les travaux faits après la dénonciation écrite de leur contrat (les ouvriers en sont dispensés). Elle subsiste 30 jours après la fin des travaux ; pour la conserver, le créancier doit inscrire un avis avant l’expiration de ce délai.
Comparer deux soumissions d’entrepreneur général
- Mettez les inclusions côte à côte, ligne par ligne.
- Listez les exclusions et ce qu’elles vous laissent à faire.
- Vérifiez si les quantités sont fermes ou estimatives.
- Comparez le traitement des extras et des conditions cachées.
- Lisez les modalités de paiement, la retenue et la garantie.
- Confirmez la licence RBQ et demandez les attestations.
Comment Construction AIM procède
- Visite des lieux et évaluation visuelle et technique avant toute soumission.
- Soumission détaillée : travaux inclus, exclusions techniques et administratives, conditions et échéancier. Les permis municipaux sont exclus de nos soumissions ; ils sont généralement obtenus par le client, et nous coordonnons la démarche avec lui.
- Coordination avec l’ingénieur du client lorsque des plans signés et scellés sont requis.
- Extras : tout extra ou toute modification est soumis à votre approbation écrite préalable.
- Paiements échelonnés selon l’avancement ; pour les projets commerciaux, une retenue de 10 % est libérée à la réception.
- Conformité : licence RBQ 5820-0015-01, conformité CNESST, salaires selon les taux de la CCQ, et garantie écrite selon le type de travaux.
Questions fréquentes
Une soumission est-elle un contrat ?
Une soumission est une offre. Une fois acceptée et signée, elle forme le contrat avec ses conditions. Chez nous, aucun travail ne commence avant la signature.
Pourquoi les permis municipaux sont-ils exclus ?
Les exigences et les délais varient selon la municipalité et l’arrondissement, et le permis est généralement obtenu par le client. Nous l’excluons de nos soumissions et coordonnons la démarche avec vous.
Que se passe-t-il si on découvre un problème caché ?
Les conditions qui ne pouvaient être vues à la visite ne sont pas couvertes par le prix de base. Nous vous présentons une description et un prix, et rien n’est exécuté sans votre approbation écrite.
Qu’est-ce qu’une quittance ?
C’est un document par lequel un sous-traitant ou un fournisseur confirme avoir été payé. Elle aide le propriétaire à libérer les sommes retenues en limitant le risque d’une hypothèque légale sur son immeuble.
Comment établissez-vous vos prix ?
Nos prix sont établis à partir des taux de salaire en vigueur de la Commission de la construction du Québec (CCQ), fixés par les conventions collectives du secteur visé (résidentiel, institutionnel et commercial, industriel), auxquels s’ajoutent les matériaux et l’équipement propres à chaque chantier. Chaque soumission est gratuite, détaillée et préparée après une visite des lieux.
Parlons de votre projet
Vous voulez une soumission claire, avec des inclusions et des exclusions écrites ? Nous la préparons gratuitement après une visite des lieux, à Montréal, à Laval, sur la Rive-Sud et sur la Rive-Nord.
Portée de ce guide. Ce contenu est de nature générale. Il ne remplace ni une visite des lieux, ni l’avis d’un ingénieur ou d’un autre professionnel portant sur un bâtiment précis. La portée, le prix et les conditions de tous travaux sont établis uniquement dans une soumission écrite.